住宅ローンの借り換えで注意すべき諸経費について

住宅ローンの借り換えで注意すべき諸経費について

住宅ローンの借り換えの手続きには、どのくらいの諸経費がかかるのでしょうか?住宅ローンの借り換えの諸費用は、各金融機関によって異なります。

このページでは、手続きにかかる諸費用の解説や、注意すべき諸費用について解説しています。これから住宅ローンの借り換えをおこなう方は参考にしてください。

住宅ローンの借り換えの諸費用について

まず、住宅ローンの借り換えをおこなう場合にかかる諸費用を見てみましょう。

  • 保証料
  • 事務手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士報酬

このように、住宅ローンの借り換えの諸費用は様々あります。では、それぞれの諸費用について解説します。

保証料

保証料とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社に肩代わりをしてもらうために、銀行が提携している保証会社に支払うお金を指します。借り換え時の諸費用の中で最も大きな金額になります。

一括で支払う方法と、毎月の金利に上乗せして分割払いで支払う方法があり、一括で支払った方が安くなります。

保証料は、返済期間を短縮したり、借り換え時に手元の資金を入れて借入金額を減らしたりすることで抑えることができます。

事務手数料

住宅ローンの手続き(申込、審査、契約時)に金融機関に支払う費用です。事務手数料には、一定の金額を支払う「定額型」と、借入金額に対して〇%の金額を支払う「定率型」があります。

印紙税

住宅ローンの借り換えをする際に「金銭消費貸借契約書」を交わしますが、その契約書に貼らなければならない印紙の費用です。

登録免許税

住宅ローンの借り換えは、ローンを組む金融機関が変わるので、元々の金融機関の抵当権を抹消し、新たに借り換える金融機関に抵当権を設定します。その際にかかるのが、抵当権抹消費用と抵当権設定費用の登録免許税です。

抵当権抹消費用とは、抵当権が登記されている不動産から抵当権を抹消するときにかかる費用で、1件1,000円になります。ただし、土地と建物の2つに発生するので、2,000円になります。

抵当権設定費用とは、銀行に融資を受ける際に公的な証明として、抵当権を不動産に登記するときにかかる費用で、「住宅ローンの借入額の0.4%」になります。3,000万円の住宅ローンを組んだ場合は、12万円です。

司法書士報酬

司法書士報酬は、抵当権の抹消や登記をするために依頼した場合に、司法書士事務所に支払う費用です。金額は事務所によって異なりますがだいたい5~10万円です。

都市銀行とネット銀行で違う!「保証料」と「事務手数料」に注意

住宅ローンの借り換えは、都市銀行・地方銀行や、ネット銀行などでおこなうことができますが、都市銀行・地方銀行とネット銀行では諸費用で大きな違いがあります。

大きな違いがある諸費用は、「保証料」と「事務手数料」です。まずは、それぞれの銀行の保証料(分割払いの場合)と事務手数料の相場を見てみましょう。

保証料 事務手数料
都市銀行・地方銀行 金利+0.2% 3万円
ネット銀行 無料 借入額の2%

上記のように、都市・地方銀行では、保証料が「金利+0.2%」に対して、ネット銀行では「無料」となっています。一見、保証料が無料のネット銀行の方がはるかに良いように見えます。

しかし、事務手数料を見てみると、都市・地方銀行では「3万円」、ネット銀行では「借入額の2%」となっています。このように、都市・地方銀行は、保証料は高いが事務手数料が安く抑えられ、ネット銀行では、保証料は無料だが事務手数料は高いです。

このように、保証料と事務手数料はセットで考えなければなりません。両方をセットで見てみると都市・地方銀行とネット銀行とでは、そこまで差はありません。

では、何を参考に金融機関を決めればいいのか?金融機関を決める際に、最も重要にしたいのはなんといっても金利です。

諸費用も重要だが金利を優先的に考える

借り換え先の金融機関を決める際に参考にするのは、金利や諸費用、各金融機関のサービスがあります。この中で最も重視したいのが金利です。

なぜ金利かというと、住宅ローンの借り換え時にかかるトータルコストの大半が金利だからです。諸費用は、トータルコストの内の3%ほどしかありません。

また、手数料無料や保証料無料、ポイントプレゼントなどの、各金融機関のサービスは比較することがむずかしいため優先度的には低いです。

まずは、金利を優先的に見て、次に諸費用やサービスなどを見て決めることをおすすめします。