【徹底解説】住宅ローン借り換えの基本情報とおすすめシミュレーション

徹底解説

住宅ローン借り換えの
基本情報とおすすめシミュレーション

当サイトは、住宅ローンや借り換えについての基本情報をはじめ、借り換えのコツ、注意すべきポイントなどを徹底解説しています。また、お客様ひとりひとりにぴったりの銀行がわかる無料シミュレーションを掲載しています。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、現在お住いの住居の住宅ローンを、今後も住み続けることを条件として、より良い条件の住宅ローンに変更する手続きです。

かつての住宅ローンの借り換えは、

  • ローンの残高が1,000万円以上の人
  • 借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上ある人
  • 返済期間の残りが10年以上の人

上記のうちどれか1つに当てはまらなければ、借り換えでメリットを受けられませんでした。しかし、2016年2月に日本の金融史上初の「マイナス金利」が導入されたことにより、

  • 変動金利で借りている人
  • 現在の金利が1%以下の人
  • 借りてから5年未満の人

このように、すでに低金利で借りている人も、借り換えでメリットを受けられるようになりました。現時点で、住宅ローンの借り換えで得をする人は、約500万人以上もいるといわれています。

2016年2月に導入された「マイナス金利政策」よりも前に住宅ローンを借りた人は、住宅ローンの借り換えで得をする大チャンスなのです。

マイナス金利の今だからこそ大チャンス

  • 1%台の全期間固定金利型
  • ローン残高が1,000万円以下

今組んでいるローンが、上記に当てはまらなければ借り換えをすることでメリットを得られる可能性が高いです。特に借り換えを検討すべき人は、「2000~2007年頃にローンを組んだ人」「変動金利でローンを組んでいる人」です。

2000~2007年頃にローンを組んだ人

2000~2007年頃にローンを組んだ人は、一定期間のみ固定金利でローンを組み、期間が過ぎると金利割引が縮小するタイプのローンを組んでいる場合が大半です。

例えば、基準金利が2.5%で、金利割引が一定期間の間は1.5%あったとします。この例では、適用金利は1%になります。

しかし、一定期間が終了し金利割引が縮小して0.5%になったとします。そうすると適用金利は2%になります。

現在の新規ローンの金利は、「全期間固定型は1.5%前後」「10年固定型は0.7~0.8%」と、一番高くても全期間固定型の1.5%前後なので、いかに2%が高いかわかります。

上記に当てはまる人は、借り換えで適用金利を下げるチャンスなので、ぜひこの機会に検討することをおすすめします。

変動金利でローンを組んでいる人

変動金利でローンを組んでいる人は、固定金利でローンの借り換えをするチャンスです。過去に変動金利でローンを組んだ人の大半は0.6~1%で、高い人だと2%もあります。

一方、現在の10年固定の金利相場は、0.6~0.9%なので、1%以上の変動金利でローンを組んでいる人は、今よりも金利の低い固定金利に借り換えられるので、最大限のメリットを得られます。

1%以下の変動金利の人は、金利差によるメリットは小さく借り換える必要がないように見えます。しかし、変動金利の場合は、途中で金利が上昇するリスクがあります。

バブル時代には最高で8%台になったこともあるので、甘くみてはいけません。今後、10年、20年後に金利が上がらないという保証はどこにもありません。

こうしたリスクは、固定金利に借り換えることでなくすことができます。同じ金利なら、リスクがない固定金利に借り換える方が得策です。

このように、変動金利でローンを組んでいる人は、リスクのない固定金利に借り換えられるので、マイナス金利政策の間に検討してください。

住宅ローン借り換えで多い2つの間違い

住宅ローンの借り換えをすれば得をするのに、ある間違いをしているために、借り換えをしない非常にもったいない人もいます。ここでは、住宅ローン借り換えで多い2つの間違いを解説します。

1.手続きが複雑で面倒くさい

過去に住宅ローンを組んだことがある人は、手続きに必要な書類の準備や、会社を休んで平日に銀行に行ったりなど、住宅ローンの手続きは面倒くさくて大変だったという人が多いと思います。

こうした経験が、借り換えはメリットがあると知りながらも手続きを後回しにしてしまいます。たしかに過去の借り換えの手続きは、時間も手間もかかる面倒くさいものでした。

しかし、近年はインターネットの普及や各銀行の取り組みにより、手続きにかかる時間や手間が劇的に改善されました。

例えば、インターネットバンキングは、事前審査に必要な書類をネット経由で送信することができるので、わざわざ店舗に足を運ぶ必要がなくなりました。

メガバンクの三菱UFJ銀行は、インターネットバンキングとは違い、本人確認のために店舗に行く必要はありますが、お客様の情報をデータ化することで、書類の記入にかかる時間と手間が大幅に改善されました。

しかし、住宅ローンの借り換えを成功させるには複数の銀行に申し込みをすることが必要になります。各銀行の手間や時間は改善されているが、申し込む銀行が増えればその分、時間がかかってしまいます。

そこで誕生したのが、「住宅ローンステーション」のような住宅ローンの借り換え無料シミュレーションです。住宅ローンステーションは、必要な情報を入力するだけで、全国にある銀行の中から自分にぴったりの銀行をみつけることができます。

2.低金利の変動金利だから借り換えのメリットがない

現在、組んでいるローンは変動金利で、すでに低金利だから、借り換えをするメリットがないと思っている人も多いのではないでしょうか?

数年前までは、多くの銀行で固定金利よりも変動金利の方が低かったので、金利が上昇するリスクのある変動金利を選択する人が多かったです。みずほ銀行の金利を例に見てみると、

※みずほ銀行の2008年8月の金利

変動金利 10年固定金利 20年固定金利
1.875% 2.95% 3.70%

上記のように、変動金利と固定金利とでは1%以上も金利差がありました。しかし、マイナス金利政策後の現在の金利は、

※みずほ銀行の2018年8月の金利

変動金利 10年固定金利 20年固定金利
0.625% 0.85% 1.35%

このように、現在の固定金利は2008年の変動金利よりも低くなっているので、過去に低金利の変動金利を選択している人も、借り換えによりメリットを得られるようになりました。

借り換えにかかる諸費用はいくら?

住宅ローンの借り換えを成功させるには、金利が低いのは当然ですが手続きにかかる諸費用も事前に知っておく必要があります。

ここでは、借り換えの手続きに必要な諸費用を解説していきます。しっかりと理解し借り換えで損をしないようにしてください。

借り換えにかかる諸費用には、「保証料」「事務手数料」「印紙税」「登録免許税」「抵当権抹消費用」「司法書士報酬」があります。それぞれの費用について解説します。

保証料

銀行が保証会社に支払う保証料で、諸費用の中で最も大きな金額を占める費用です。万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社に肩代わりをしてもらうために支払う費用です。

保証料の相場は、都市銀行や地方銀行で金利+0.2%~で、ソニー銀行などのネット銀行は無料のところが多いです。手元にある資金に余裕がない人は、保証料が無料のネット銀行を利用するといいでしょう。

ただし、ネット銀行の場合、保証料は無料ですが事務手数料が高いことが多いので、保証料と事務手数料の両方を見て考えるようにしてください。

保証料を低く抑える方法

保証料は、「借入金額」と「返済期間」の2つの要素で決められるので、利用者の状況によって金額が異なります。

手元の資金に余裕がある人は、借り換え時に資金を入れ借入金額を減らすことで、保証料を抑えることができます。また、返済期間を短縮することでも抑えることができます。

事務手数料

住宅ローンの申込、審査、契約時に必要になる費用です。都市銀行や地方銀行は3万円、ネット銀行は借入額の2%が相場です。

事務手数料は保証料とセットで考える必要があります。まずは、事務手数料と保証料の相場を見てみましょう。

銀行の種類 保証料 事務手数料
都市銀行・地方銀行 金利+0.2% 3万円
ネット銀行 無料 借入額の2%

このように、保証料が無料のネット銀行は、事務手数料が高く設定されている傾向があり、都市銀行や地方銀行は、保証料がかかりますが、事務手数料はネット銀行よりも低く設定されています。

印紙税

住宅ローンの契約「金銭消費貸借契約書」を交わすときに、契約書に貼らなければならない印紙の費用です。

100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消費用と抵当権設定費用の2つがあります。

抵当権設定費用とは、銀行に融資を受ける際に公的な証明として、抵当権を不動産に登記するときにかかる費用です。

住宅ローンの借り換えをおこなう場合は、ローンを組む銀行が変わるので現在の銀行の抵当権を抹

消して、借り換える銀行に新たに抵当権を設定しなければなりません。

抵当権抹消費用は、1件1,000円ですが土地と建物の2つに発生するので2,000円になります。

抵当権設定費用は、「住宅ローンの借入額の0.4%」です。3,000万円の住宅ローンを組んだ場合は、12万円になります。

司法書士報酬

司法書士報酬は、抵当権の登記をするために依頼した場合にかかる費用です。事務所によって異なりますがだいたい5~10万円です。